Impacto fiscal del alquiler de un inmueble · NUEVA NORMATIVA

A la hora de alquilar un inmueble debemos tener varias cosas en cuenta, en este post, nos vamos a centrar en la fiscalidad, pero también indicaremos cosas que son necesarias para alquilar un inmueble.

Si eres el propietario de un inmueble que lo va a alquilar, es necesario que dispongas de la Cédula de Habitabilidad, que es un documento administrativo que sirve para acreditar que la vivienda posee las condiciones técnicas mínimas para ser habitada por el inquilino, en temas de salubridad y solidez, de tal manera que con dicha cédula se pueden dar de alta los suministros.

Asimismo, debes poseer el Certificado de Eficiencia Energética, en el que se te otorga una etiqueta energética con la letra pertinente de clasificación, que tiene una validez de 10 años. Es necesario que sea efectuado por un técnico competente y dicha etiqueta debe aparecer en todos los anuncios que hagas del alquiler.

Lo siguiente sería ya redactar un contrato de alquiler que se ajuste a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque a efectos tributarios el contrato verbal también tiene validez y por ello igualmente ha de ser declarado.

En el contrato deben aparecer los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario y, además, tendrán que figurar todos los puntos que se pacten, en los que no puede faltar, el objeto de arrendamiento, las partes, la renta, la fianza, así como las obligaciones relacionadas con el mantenimiento y reparación del inmueble.

Una vez que esté formalizado el contrato, el inquilino entregará al dueño del inmueble una cantidad de dinero que será en concepto de fianza, y dicha fianza hay que depositarla en el organismo correspondiente del lugar donde esté situado el inmueble.

¿Qué sucede con la fiscalidad de un alquiler de vivienda?, vamos a abordarlo desde los dos puntos de vista, el del dueño del inmueble y el punto de vista del inquilino.

El dueño del inmueble o arrendador.

El dueño de un inmueble alquilado, debe declarar lo que percibe en concepto de renta, como rendimiento del capital inmobiliario, incluyendo todas las mensualidades que se hayan satisfecho en el ejercicio que va desde el 01 de enero, hasta el 31 de diciembre.

Asimismo, podrá incluir todos los gastos que sean fiscalmente deducibles, tales como el IBI, la comunidad, los seguros, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos de conservación y reparación, las amortizaciones del propio inmueble, así como las de los muebles que lo integran, y eso hará que el ingreso menos el gasto de lugar al rendimiento neto.

Pues bien, y es aquí donde hay cambios y es que, en la actualidad, en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reduce en un 60%, pero con las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023 se establece un nuevo régimen, y es que para contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 1-1-2024: las nuevas reducciones aplicables sobre el rendimiento neto positivo son las siguientes:

a) 90% : para nuevos contratos de arrendamiento formalizados por el mismo arrendador sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se rebaje más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Las zonas de mercado residencial tensionado serán las recogidas en la resolución que apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.

b) 70%: cuando, no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, concurra alguna de estas circunstancias:

• Alquiler por primera vez de la vivienda, situada en una zona de mercado residencial tensionado, y que el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
• Alquiler a una Administración Pública o entidad sin fin lucrativo a la que resulte aplicable la L 49/2002, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda; o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica; o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
  c) 60%: cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
  d) 50%: en los demás casos.
  Por otro lado, debemos tener en cuenta que para poder aplicar la reducción, los requisitos señalados deben cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, y mantenerse.

El inquilino o arrendatario

Distinguimos dos deducciones:

• Estatal
  Para poder optar a la deducción por alquiler a nivel estatal, se exige que se haya celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1-1-2015, que en relación con dicho contrato, se hayan satisfecho, con anterioridad a 1-1-2015, cantidades por el alquiler de la vivienda habitual, y que hayan tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1-1-2015.
• Autonómica
  Para poder optar a la deducción por alquiler de vivienda habitual a nivel autonómico, se ha de ver la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma, en la que casi siempre está relacionado con la edad e ingresos del contribuyente, aunque no en todos los casos.